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2019房地产企业融资操作手册

发布时间:2019-04-04 18:08:39 已有: 人阅读

  进入2019年,在粤港澳大湾区、雄安新区及各新一线城市的带动下,以及各地逐步取消房地产调控政策的背景下,房地产行业貌似又开始了新一轮的复苏行情。但即便是新一轮行情的启动,对于原本拮据的房企来说,仍旧是机遇和挑战并存——机遇是抢占滩头,挑战是资本压力,是融资能力。因此如何实现融资支持,形成对前期业务的强力支撑,以便实现现金的快速回笼,并最终形成业绩支撑和降低后续资金压力,是地产融资团队一直肩负的任务和要面临的新一轮的挑战。

  房地产企业融资渠道,几乎涵盖了所有能够在金融市场实现融资的途径,方式主要包括:债权、股权、票据、不良、保理等等;渠道包括:银行、信托、资管、基金、金交所、保理等等;途径包括:抵押、担保、明股实债、收益权转让等等。

  目前情况下,土地配资及委贷由于金融监管,逐渐受到限制,地产项目前期融资情况不甚理想, 压力相对较大,明股实债逐渐受控、资管受业务范围限制,需要指定业务完成,发债属于集团化业务,开展范围相对局限,综合而言,银行开发贷和信托目前依然是市场的主流融资方式。

新京报彩票介绍金融机构关注的核心融资要素,以便于地产企业同仁了解融资前需重点解决或准备的相关事项。以下为金融机构对房地产企业的融资需求作初步沟通后呈报上会的立项报告(模板)材料,融资负责人基本都可以根据下述的要求进行融资材料的准备或针对金融机构关注的问题出具针对性的解决方案。

  根据上述金融机构的融资项目立项报告,我们可以看到,作为融资申请方的房地产企业在融资过程中务必重点关注以下问题并做好充分有效的应对方案。

  大多分两类,即抵押和担保。目前情况下,金融机构的业务对象通常是百强或者几十强内的房企,企业信用等级大多要求在AA+以上,抵押则大多是必备条件。但需注意的是,依据银发【2007】359号等文件,商业银行不得对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、房源行为,且不得接受空置3年以上的商品房作为抵押物。

  基本要求在前四证完整即土地证、用地规划许可证、工程规划许可证、工程施工许可证齐备,虽然按照【2003】21号文件商业银行发放时应遵循房地产项目的前期投入资金比例不低于35%的要求,但实际上通常按照不低于25%的自有资金投入要求进行操作,即确保项目不是净地的情形。

  首先,商业银行受制于自身体制管理,有一定的属地化管理的要求,即房地产开发原则上只能用于本地区项目,如果相同银行在不同地区设立相应分支机构,则只能在所在地区办理相关业务,如果跨地区则需要监管备案。

  其次,资金使用专款专用,不得挪用于其他项目,不得支付项目土地款,不得作为日常流动资金发放等等,且在期间,通常专款专户、专人审批,会签支付等等。

  金融机构处于对资金回流的考虑,通常对资金回笼周期较短的住宅比较青睐,商业办公等资金回流周期较长的项目相对谨慎,商住比中商业部分通常不超过20%-30%的要求。

  依据企业性质、借贷规模、现金流情况、项目实际情况以及行业整体评估等内容进行综合判断。通常情况下,国有企业以及排名增速相对较快的企业,信用较好,比较容易实现融资。

  银行开发贷与信托开发贷成本不同,银行开发贷通常在年化综合成本在6点多到7点多不等,但有的银行会存在存贷比的要求或者要求开发商购买一部分银行的不良资产,希望与开发商相互支持。信托的开发贷因考虑到募集问题,通常成本根据开发商情况以及项目等因素综合考量,加上募集的相关成本,一般高于银行的成本,但其灵活性比银行开发贷高。

  在多证、多期情况下,银行、信托各种成本和机构审批节奏的综合判断,尽可能实现成本最低、当地审批、快速提款、高效有序。同时,在如医院、教育资源等多属于PPP政府项目占比较大、市场融资受限的项目,尽可能实现成本分摊、项目重新组合,争取实现融资。

  尽可能实现施工许可与预售许可中间环节的控制,既不影响融资抵押又不影响推盘销售,既不影响前段融资又不影响后期资金回笼,因此节奏把握很重要。

  成本组成主要包括利息支出、财务顾问费两类,利息支出相对透明,财务顾问费则会视情况高低各有不同。

  增值税:现有股权投资,投资方为保证风险,通常会设定保本利润点,但依据财税〔2016〕 140号等文规定,相应的收益将会视为服务计算相应增值税及所得税,实际降低项目投资收益。

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